Por su trabajo de investigación La organización de la producción de vivienda en México
Por el trabajo La organización de la producción de vivienda en México, Felipe de Jesús Hernández Trejo, maestro en Diseño y Estudios Urbanos por la Universidad Autónoma Metropolitana (UAM), obtuvo el primer lugar del Premio Latinoamericano Luis Unikel Spector en Estudios Urbanos y Ambientales 2019.
El galardón –otorgado por El Colegio de México a través del Centro de Estudios Demográficos, Urbanos y Ambientales (CEDUA)– lleva el nombre del autor de El desarrollo urbano en México, indagación publicada en 1976 y pionera en la expansión de las ciudades vinculada a las problemáticas sociales.
Colaborador –por invitación del doctor Ernesto López Morales, académico de la Universidad de Chile– en un proyecto sobre financiarización de ese sector, el egresado del citado programa de posgrado de la Unidad Azcapotzalco señaló que en la obra reconocida analiza el vínculo entre las transformaciones territoriales, las políticas habitacionales y la producción de casas en México, incluida también la dimensión económica de los procesos en la ocupación de suelos, la acción estatal y las repercusiones en la construcción.
Otro tema se refiere a las crisis que ha padecido el rubro, enfatizando la de 2013, cuando el gobierno en turno mantuvo el discurso de la sustentabilidad para proponer un modelo inmobiliario que al final resultó ventajoso para los desarrolladores, puntualizó en entrevista.
A partir de ese año, el Estado mexicano impulsó –desde el discurso de la sostenibilidad y el mejoramiento de las condiciones de habitabilidad– la reactivación de un mercado cuyos prototipos se encontraban en una fase de agotamiento.
Los argumentos iniciales, además de la crítica a la gestión anterior, fue la necesidad de una regulación del sistema inmobiliario; la redensificación, y el freno al crecimiento desmedido hacia las periferias, con énfasis en el avance de un estándar sustentable, describió el egresado.
El esquema de producción promovido por dos administraciones precedentes –las cuales fomentaron la participación de entidades financieras privadas en el otorgamiento de hipotecas– ya había cumplido su ciclo, dejando gran cantidad de casas-habitación en los alrededores de las metrópolis que en muchos casos no se vendieron o estaban vacías.
Pese a que entre 2001 y 2010 se triplicaron las inversiones del sector financiero privado –llegando en 2004 a 38 mil millones de pesos y en 2014 a 141 mil millones de pesos– el censo de 2010 indicó que en el país había cinco millones de viviendas deshabitadas –14 por ciento del parque nacional– lo cual reflejaba los problemas y el debilitamiento de ese patrón. Encima, las sociedades financieras privadas presentaban ya dificultades en el manejo contable y, por tanto, deudas de hasta más de cuatro veces el valor de sus activos, por lo que no podían ya cumplir con sus obligaciones.
Esto fue consecuencia también de una operación feroz y especulativa, pues las seis principales desarrolladoras tenían una deuda de 43 mil millones de pesos con la banca, justo antes de 2013, pero poseían una gran reserva de tierra que habían adquirido gracias precisamente a la especulación.
En 2009 Homex, Urbi y ARA acumulaban reservas de suelo por siete mil 920 hectáreas; cuatro mil 600 hectáreas, y cuatro mil 200 hectáreas, en cada caso. En Ciudad Juárez, Chihuahua, entre 2001 y 2010 se edificaron 175 mil casas, que representaban entonces 40 por ciento de los registros totales de la localidad.
Respecto de las deshabitadas –cinco millones, según el mismo censo– el maestro por la Casa abierta al tiempo señaló que habría que revisar el correspondiente a 2020, recién publicado para determinar cuántas continúan desocupadas.
En ese contexto, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) aplicó una encuesta que reveló que 65 por ciento de los acreditados que adquirió una hipoteca entre 2008 y 2010 tenía necesidad y pretendía alojarla, pero 35 por ciento no, lo que denota que se otorgaron préstamos a personas que la obtuvieron con fines especulativos, sólo por la facilidad de acceder a ellos.
Ante el colapso del modelo anterior, el gobierno pasado pretendió reorganizar el mercado y otorgar mayor certeza a los organismos del ramo para construir, no en las periferias, sino en zonas centrales o precisas de la metrópoli para que pudieran captar recursos mediante la renta de suelo.
Proyectos, conocidos como de renovación urbana, fueron implementados en puntos específicos de la capital, entre ellos el Nuevo Polanco –en las colonias Granada y Ampliación Granada– y el MITIKAH, en Coyoacán, que implicaron gran cantidad de obras y permitieron a desarrolladores e intermediarios incrementar sus ganancias con la venta a precios más elevados y aprovechando las ventajas de una ubicación favorable.
Los operadores se beneficiaron de redes de infraestructura preexistentes; la presencia de espacios de carácter colectivo; la connotación positiva de algunos sitios, y la carga de significación de aquellos más céntricos, logrando captar el valor y las rentas de esas áreas y por tanto acrecentar sus utilidades, especificó Hernández Trejo.
Otro factor importante es que tienen más seguridad de las transacciones, en virtud de que con este esquema también se genera un aumento en la captación de rentas de suelo, aunque es de otro tipo; en concreto se trata de la denominada primaria diferencial tipo 2, que habla de cómo en lugares centrales o de buena localización pueden captarse mayores utilidades a partir de la construcción en altura, es decir, un número grande de niveles.
El galardonado dijo que vale la pena observar cómo se ha ido flexibilizando la normatividad, justamente para posibilitar la desregulación en cuanto a pisos autorizados y cambio de uso de suelo, concluyendo que en realidad, el sexenio anterior no pretendió llevar a cabo un ordenamiento del mercado inmobiliario ni hacerlo de manera sustentable, sino más bien “reorientar la tendencia anárquica y autodestructiva del sector privado a través de los desarrolladores”.
La actual administración de la capital pretende utilizar otros instrumentos, sin embargo, desde el gobierno federal se siguen llevando a cabo proyectos puntuales de renovación en algunas zonas pobres de distintas metrópolis, pero falta una visión que abarque los fenómenos citadinos en su complejidad.
